合资建造小产权房的法律效力分析

2020年06月16日作者:苏崎项目管理评论网

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  小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。关于其购房合同在相关部门不会给予备案。“小产权房”的出现与城市房价蹿升密不可分,按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。中国实行二元制土地所有权结构,即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在村集体成员内部转让、置换。虽然“小产权房”不能向非本集体成员的第三人转让或出售,但并不意味着有关“小产权房”的合同全部无效,比如本案的案涉合同,合同的内容为双方合作建房,合同内容并未涉及买卖或置换,没有违反国家法律和行政法规的强制性规定,是当事人之间的真实意思表示,符合《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定,该合同合法有效,对当事人均具有法律约束力。


一、案情简介


  2017年1月1日,在律师见证下,蔡甲授权周乙与卢丙、黄丁签订《集资合作建房协议书》(以下简称“案涉合同”),双方约定由卢丙、黄丁提供合作建房资金,蔡甲在2018年1月1日前建成并向卢丙、黄丁交付“幸福村大花园”楼盘第8栋第8层第808号房(以下简称“案涉物业”)。案涉合同签订之日,卢丙、黄丁依约向蔡甲指定的XX市某物业管理有限公司支付合作建房资金200000元,XX市某物业管理有限公司出具《收款收据》给卢丙、黄丁,卢丙、黄丁同时支付律师见证费1000元。后案涉物业未能主体封顶,蔡甲更无法于2018年1月1日前交付案涉物业,经卢丙、黄丁多次催促,蔡甲一直未能交付,2019年1月,距案涉合同约定的交房日期已将一年,案涉物业仍未封顶,亦不能交付。卢丙、黄丁认为:根据案涉合同约定,蔡甲的行为已经构成违约,应当向卢丙、黄丁返还已付的合作建房资金、支付违约金,同时应当支付卢丙、黄丁因本案所支出的律师见证费、律师费、仲裁费用等费用。周乙和XX市某物业管理有限公司应对上述债务承担连带清偿责任。另根据案涉合同约定“本协议履行过程中若发生争议,由甲乙双方协商解决。协商不成的,甲乙双方同意提交签约地仲裁委员会仲裁”,故卢丙、黄丁基于上述事实和理由,向XX仲裁委员会提出如下仲裁请求:1.请求裁决解除卢丙、黄丁与蔡甲于2017年1月1日签订的《集资合作建房协议书》。2.请求裁决蔡甲向卢丙、黄丁返还已付的合作建房资金200000元。3.请求裁决蔡甲向卢丙、黄丁支付违约金(以总房款400000元为基数,按月息5‰的标准,从2018年1月1日起计至卢丙、黄丁提起仲裁申请之日。4.请求裁决蔡甲赔偿卢丙、黄丁因本案所支出的律师见证费1000元。5.请求裁决蔡甲赔偿卢丙、黄丁因本案所支出的律师费20000元。6.请求裁决周乙、XX市某物业管理有限公司对上述债务承担连带清偿责任。7.请求蔡甲、周乙、XX市某物业管理有限公司共同承担本案的仲裁费用。


二、争议焦点


  1、案涉合同是否有效。


  2、XX市某物业管理有限公司、周乙是否应承担连带清偿责任。


三、律师分析


  1.关于《集资合作建房协议书》的效力问题


  《集资合作建房协议书》是当事人之间的真实意思表示,没有违反国家法律和行政法规的强制性规定,符合《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定,该合同合法有效,对当事人均具有法律约束力。判断合同是否有效,必然先判断当事人的合同行为是否有效。根据《民法总则》“第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗”;“第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效”;“第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效”。本案当事人在做出合同行为时,都具备完全民事行为能力,而且合同行为意思表示真实,未违法法律、行政法规的前置性规定,不存在违反公序良俗的内容,也没有恶意串通损害他人合法权益,因此当事人合同行为有效。当事人合同行为有效,接下来需要分析当事人签订的合同是否有效,根据《合同法》“第五十二条 合同无效的法定情形 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。另《城市房地产管理法》第二十八条规定“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产”,但《城市房地产管理法》第二条还规定“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。”本案土地性质为城郊集体土地,不属于城市房地产开发范围,故从《城市房地产管理法》中并不能找到本案“合作建房”合法的依据。但是法律并未对合作建设自用房屋作出禁止性规定,在民商法的私法领域,法无禁止则自由,并没有相关法律禁止本案“合作建房”的情形,因此本案合同并未存在违法国家法律、法规的强制性规定,亦不存在《合同法》第五十二条规定的其他合同无效的法定情形,本案合同合法有效。对于集体土地“合作建房”合同,最高院也有相应的判例【如(2018)最高法民申2118号】支持此类合同的有效性。


  2.关于周乙、XX市某物业管理有限公司是否应承担连带清偿责任问题


  周乙是蔡甲授权代为签署《集资合作建房协议书》的签字代表,根据《民法通则》第六十三条之规定,周乙的代理行为没有超越代理权限,其代理行为的后果应当由蔡甲承担,故被周乙对本案债务不应承担连带清偿责任。XX市某物业管理有限公司在涉案合同尾部加盖了公章,并收取了卢丙、黄丁交纳的集资建房款。XX市某物业管理有限公司的上述行为与蔡甲具有主体上的不可分割性,可视为代理权限不明的代理行为。依据《民法通则》第六十五条规定,XX市某物业管理有限公司应当对本案债务承担连带清偿责任。


  作者简介:

  苏崎,中国民主同盟盟员,现任广东百勤律师事务所副主任律师(三级律师),东莞市律师协会仲裁法律专业委员会副主任、东莞市房地产中介协会副秘书长(兼),中国广州、汕头、肇庆、宁波、唐山、襄阳、南宁、北海等多家仲裁委员会/国际仲裁院(中心)仲裁员,中国仲裁法学研究会会员、中国东盟(澳门)仲裁协会、中国房地产评估师与房地产经纪人学会会员。

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