房建项目EPC发包,《发包人要求》的编制要点

2021年11月03日作者:包军良总包之声

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  房建项目的建设可分为前期、准备、实施、运维四个阶段,具体包括项目建议书、可研报告、方案设计、初步设计、施工图设计、规划许可证、施工许可证、工程实施、竣工验收、运维保修等过程。


  不管发承包模式如何变化,项目实施与管理的内容均没有太大的区别。为提升工程建设质量和效益,项目建设模式逐渐由传统模式向EPC 模式转变。


  对于承包人而言,项目管理的范围发生了巨大的变化,对项目管理提出更高的要求。对于发包人而言,虽然管理范围缩小了,但是对前期的管理、初步设计的管理、EPC 招标文件的管理、发包人要求的管理、工作界面的管理、工作内容与造价一致性的管理等,却提出了更高的要求。


  项目的功能、标准、效果,甚至材料、设备的选型等基本都要在发包阶段予以明确,通过合同条款、发包人要求对承包人进行约束,以期达到发包人想要的功能、标准、效果、品质。


  这对发包阶段发包人的项目负责人及相关人员的要求很高,甚至比工程总承包项目经理及管理团队的要求还要高,需要具备设计、工程管理、工程造价等综合能力的复合型人才组织相关专业人员进行 EPC 项目的招标文件的编制,传统的招标代理很难达到相关的编制要求。


  2021年 8 月 5 日,浙江省造价站发布的《浙江省房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包计价规则(征求意见稿)》中提到,鼓励发包人委托全过程工程咨询单位提供投资咨询、招标代理、勘察、设计、监理、造价咨询、项目管理等服务,充分发挥全过程工程咨询单位的设计、造价管理能力,协助做好初步设计文件的质量管控及《发包人要求》编写等工作,发包人应组织设计、工程管理、工程造价等相关专业人员编写《发包人要求》。


  发包这项工作要求,对于 EPC 模式的规范化很重要。


  EPC 项目发包是有前提的,就是招标范围、建设规模、建设标准、功能要求等前期条件清晰、建设内容明确、技术方案成熟的项目,原则上在初步设计审批完成后进行工程总承包项目发包,并采用总价合同。


  前几年实施的 EPC 项目,在实施过程中,参建各方可能觉得并不像起初的设想一样,能省时、省事、省投资,甚至觉得还不如传统模式,这里其中的一个重要原因,就是发包阶段的这项工作还不够规范,前提条件不够清晰,初步设计的深度不满足 EPC 项目发包的要求,发包人的要求描述不够清楚、完善,工作内容及造价的界面不够清晰,交付标准不清楚,合同的约定不够明确,实施过程中各种扯皮,参建各方都想尽快确定,确保项目顺利实施,却发现在招标文件中难以找到合理的依据或处理方式,导致项目实施难以推进,发挥不了工程总承包模式的优势。


  EPC 项目发包,负责前期管理与发包的项目负责人,需掌握项目各个阶段管理的内容及管理的要点,并具备综合管理、系统性管理的能力,始终站在项目建设与项目管理科学、合理、经济的角度,开展相关管理工作,并能对 EPC 项目实施的全过程进行推演,才能带领相关专业人员做好 EPC 项目的发包工作。


  如果发包人具备这样的能力,可以自己组织发包,如果不具备,就需要委托优质的、能为业主解决问题、具备系统性管理能力的全过程咨询单位进行发包,如果没有合适的团队,能为发包人编制符合 EPC 项目招标的文件,后续实施可能就难以提升效率、质量,达到缩短工期、节约投资的目的。


  今年,浙江省出台了工程总承包计价规则(征求意见稿),将规范工程总承包的计价方式,为 EPC 项目的招标及实施提供依据。


  除了计价规则外,还需规范工程总承包招标文件。


  去年,住房和城乡建设部、市场监管总局制定了《建设项目工程总承包合同(示范文本)》(GF-2020-0216)(以下简称《示范文本》),提供了附件《发包人要求》。


  通过查阅示范文本发布后房建项目工程总承包的招标文件,可以发现,房建项目并不能生搬硬套附件的发包人要求的提纲格式。


  附件的《发包人要求》,主要适合于产能要求的工业项目或类似污水处理能力要求的污水处理厂性质的项目,对于房建项目,部分内容可以参考,需要制定符合房建项目工程总承包招标的《发包人要求》参考格式,以符合房建项目 EPC 招标的要求。


  通过对近期发布的房建项目工程总承包招标文件的梳理、资料的收集及对工程总承包模式的思考,整理出《发包人要求》编制的要点,供参考。


  房建项目《发包人要求》编制的前提是初步设计需要满足 EPC项目招标深度的要求,做好科学性、经济性、合理性的把控。


  《发包人要求》需要根据项目的特点进行编制,不同类型的项目,编制的要点不同。


  主要包括以下几方面内容:


  一、建设目的、建设背景


  二、建设规模、建设功能、建设标准的要求


  1、建设规模:应尽可能清晰准确,明确经济指标,至少包括地上建筑面积、檐高及层数、地下建筑面积及层数、层高、室外景观绿化面积、绿化率等。功能分区的项目,对区域规模有要求的需要进行明确。


  2、建设功能:包括各个楼层、各个区域、各个房间以及室外区域的功能要求等,主要是明确功能要求所需流线、布局的要求,装修做法的要求,电梯功能要求(装修要求、空调要求、无障碍要求、智能化要求等),水暖电设备、功能的要求(包括设备房间大小、高度,管井尺寸要求、走道高度要求、设备摆放位置等),智能化功能要求、导视系统的功能要求(标识标牌)等。


  3、建设标准:对于住宅类项目,至少包含结构体系,装配式建筑的装配率等技术参数要求(如有);室内户型及户数、开间大小与比例、停车位数量或比例;天棚、楼地面、墙面各种装饰面材的材质种类、规格和品牌档次;机电系统包含的类别、机电设备材料的主要参数、指标和品牌档次,各区域末端设备的密度;家具配置数量和标准,以及室外工程、园林绿化的标准。公建类项目可以参照上述内容编制相关建设标准。


  三、发包人提供的现场条件


  施工用电。2. 施工用水。3. 施工排水。4. 施工道路。5、场地地貌情况。6、场地周边市政条件及建筑情况。


  四、发包人提供的前期资料及技术文件


  1、前期资料包括项目建议书、规划条件、选址意见书及附图、园林文物勘察意见、地质灾害评估、防洪影响评价、稳评、可研、建设用地规划许可证及其附件附图、勘设红线图、建设用地批准书、方案批复及附图、地勘报告、初步设计批复及附图、设计概算、环评、交评、能评、人防审核意见、景观分析、水土保持、日照分析、房屋面积预测绘成果及有关行政部门批准的文件等。


  2、提供的技术文件包括设计任务书、方案设计文本、初步设计文本、计算模型、计算书、效果图等及其他发包人已完成的设计文件。


  五、技术要求(技术规格书)


  包括设计技术要求、技术服务要求、培训要求、验收要求、工艺安排或要求(如有)等,具体每个专业或类别的编制要点有所不同,需要根据项目特点进行编制。


  主要从以下几方面分别描述:


  1、总体要求


  对技术规范和标准、承包人技术责任(包括一般要求、流程、设计交底、图纸深化、样品/实物模型/视觉样板/工艺样板、产品、报审备案、竣工图、施工与安装、备品备件及专用工具、人员培训、检验与测试、验收与交付、其他说明等)、质量管理(包括一般要求、检查和测试计划、不符合规格情况、品质记录)、其他事项说明等进行描述。


  2、施工图设计及深化设计要求(包括建筑、结构、水、暖、电及各专项设计的要求)


  3、土建材料


  各种土建和非公共区装修材料的要求,施工工艺要求(如有)


  4、装饰材料


  各种装饰材料的总体要求(包括基本功能及要求、产品标准和规范)、设计及资料要求(包括性能要求、装修工程的构造要求、深化设计要求、需提供的资料要求、样板段要求等)、室内装饰材料要求(包括材料技术要求、尺寸、规格、型号、性能等要求,编制物料表,五金配件要求(样式如下)等,必要时制定价格标准)、施工要求(包括一般要求、安装施工准备、产品保护、施工现场质量监督、施工偏差要求、检验和验收要求等)

  

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  5、钢结构:


  包括规范和标准、总体要求、材料、构件制作、焊 接、螺栓连接、钢构件的装卸、运输和堆放、安装、质量检验、涂装、竣工验收等。


  6、机电安装工程(给排水系统设备装置)


  包括给排水泵、雨水系统、热水系统设备及配件、厨房全自动隔油处理装置、水箱消毒机、污水提升设备、不锈钢水箱、给水及排水系统装置、管道及支架、阀门及配件、保温材料、消火栓及自动喷淋系统、气体灭火系统、灭火器、消防水泵、消防管道及支架、消防水箱等系统、设备、材料的要求描述。


  7、机电安装工程(暖通系统设备装置)


  包括水泵、空气处理机组、风机盘管、风机、风幕机、空调与分体空调、空气过滤器、管道及管道支架、阀门及配件、保温材料、消声措施、隔振设备、暖通空调控制要求、防排烟系统及控制等系统、设备、材料的要求描述。

  8、机电安装工程(电气系统设备装置)


  包括高压配电系统装置、变压器、高压电缆、低压配电柜、有源滤波器、母线槽系统、变频器、低压配电线缆、线路配件及其他电气设备、电力监控系统、能耗监控系统、不间断电源装置、低压配电设备、照明系统、消防应急照明和疏散指示系统、防雷系统、等电位系统、智能照明控制系统、智能中线保护装置、电涌防护在线监控系统、电气火灾监控系统、消防电源监控系统、充电桩系统、火灾自动报警及联动控制系统、防火门禁系统、消防系统、楼宇自控系统等,系统、设备、产品的一般要求、质量保证、产品标准和规范、深化设计要求、资料呈审、设备性能参数、施工要求及测试、验收要求等要求描述,及其他特殊要求描述。


  9、幕墙工程


  包括一般要求、质量保证、产品管理、详细资料提交、主要材料及表面处理、幕墙系统设计、性能试验、加工与组装、安装等要求的描述。


  10、电梯工程


  包括总体要求、资料要求、供货范围及工程进度要求、设计及技术联络、工厂监造及检验、运输包装、到货开箱及仓储、需求确认、深化设计、系统开发、安装、调试、测试、初验及试运行、技术培训、最终验收、售后服务、质量管理、辅助资料表、技术规格及要求、监控系统、工作界面及配合服务、技术要求响应表、装修要求、配置要求、备品备件等要求的描述。


  11、智能化工程


  包括总体要求、资料要求、供货范围及工程进度要求、设计及技术联络、出厂检验、运输包装、到货检验及仓储、需求确认、深化设计、系统开发、安装、调试、测试、初验及试运行、技术培训、最终验收、售后服务、质量管理、技术规格及要求,各个系统一般要求、产品性能及参数、综合管线、桥架及支架、配件、配合服务,机房设备要求、装修要求、配置要求、备品备件等要求的描述。


  12、市政工程


  包括规范和标准、路基填料、路面结构、路面材料、附属工程、管线工程(设计规范及参照图集、材料、施工要求)等要求的描述。


  13、室外景观绿化工程


  包括规范及图集、面层材料、基层结构、种植土材料、营养土材料,主要乔木、灌木、植被规格、数量及种植要求,附属工程、施工要求等的描述。


  六、验收交付管理要求


  1、验收、交付标准


  2、验收、交付流程


  七、工程范围


  投标人应充分了解施工场地的位置、周边环境、道路、装卸、保 管、安装限制以及影响投标报价的其他要素。投标人应对本次招标范围的工作内容及界面充分研究,具体工作内容如下。


  1、发包范围本项目初步设计批复范围内全部内容的工程设计、工程施工、材料设备采购与安装、竣工验收、备案、移交和工程缺陷责任期内的缺陷修复、保修服务等内容,以及对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。


  包括的工作:

  1)工程设计范围

  2)工程采购范围

  3)工程施工范围(含施工前准备工作)

  4)总承包管理

  5)总承包其他服务范围(主要是其他费的工作范围)


  2、工作界区


  1)设计界面包括建筑、结构、水、暖、电五大专业的界面,绿化景观、智能化、装修等专项设计的界面,供水、供电、供气、供热、网络配套等市政配套工程的界面。


  2)实施界面根据上述设计界面整理出实施界面。


  3)各专业工程界面的划分及具体内容


  4)管理的界面


  5)其他费的界面工作界区的划分与费用组成需保持一致。


  八、时间要求


  1、开始工作时间。


  2、设计时间要求(根据项目情况编制)。


  3、进度计划。


  4、竣工时间。


  5、缺陷责任期。


  6、其他时间要求。


  九、项目管理的要求


  可参照浙江省全过程工程咨询服务标准,编制项目管理要求。项目建设管理服务周期宜贯穿项目的全过程,主要包括项目策划、报批报建报验、合同管理、设计管理、技术管理、质量管理、投资管理、安全生产管理、环境管理、信息管理、协调管理、风险管理和移交管理等相关要求。


  十、其他要求


  1、对承包人的主要人员资格要求。


  2、相关审批、核准和备案手续的办理要求


  3、对项目业主人员的操作培训。


  4、分包的要求。


  5、设备供应商的要求。


  6、缺陷责任期的服务要求。


  变更管理要求、计价的要求、付款及其他要求可以在合同内相应条款中补充、完善。


  以上观点请相关专家批评指正,希望工程总承包模式尽早规范化、标准化、合理化。

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