马来西亚房建工程精细化管理实施分析

2021年12月13日作者:朱子健 彭家英国际工程与劳务杂志

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  作为“一带一路”海外工程项目的参与主体,我国各类工程承包企业在积极投身“一带一路”建设过程中,面临着较为复杂的海外工程目标与环境,企业应找寻实力较强的开发商建立长久合作,扎实推进稳扎稳打,提升自身的精细化管理能力;尤其受新冠疫情影响,在企业人工、材料、资金等资源严重短缺的情况下,如何保证项目的质量和顺利履约,显得格外重要。


  项目实施分析


  近些年来,马来西亚的建筑市场由于政治及经济原因仍处于复苏阶段,是一个有潜力的市场,但要做好和做强工程不是容易的事,潜在的风险也不小。


  在项目实施前期,项目必须联合合约部、技术部、工程部充分沟通,参与项目落实讨论并对投标阶段报告里的合同条款及技术难点进行进一步论证,对项目实施的难度以及项目突破点寻求合理建议;介入项目前期设计尤其户型分析和装修标准;牵头进度计划、工序穿插及装修标准的梳理工作,尤其影响到建筑结构和机电预留的,如空调、水箱、发电机、新风等较大的设施设备,尽早地了解清楚进行过程策划并形成确定的可实施性方案与交底,综合工期、成本和可行性,达到项目综合效益的最大化。


  在项目实施过程中,根据合同要求承包商以取得业主颁发的 C P C( Certificate of Practical Completion,竣工证书)为合同完成的标志性条件,但终极目标是最终回收包括保修金在内的一切款项。这个过程中,承包商需要综合经济、适用、美观等方面来满足业主的一切需求,其中有几个比较重要的里程碑性事件以及处理争议的方式,具体如下。


  一、CPC和 CCC( Certificate ofCompletion and Compliance)完工并合规证书


  CPC是根据开发商与承包商之间签订的建筑合同完成的工程项目的证明,仅涉及项目各方之间的私人法律义务而不涉及政府部门,在获得CPC时承包商会获取过程保修金中的第一个 2.5%。根据 PAM合同条款 15.1和 15.2要求,当承包商按照合同要求已经完成了相关工作内容后,项目已经实际竣工时,建筑师( S.O)应该在收到承包商申请CPC的书面通知后,14天内出据CPC证书。然而在项目实操过程中,业主会要求承包商配合获取 CCC,当业主未获得CCC的情况下,建筑师会通过一些其他的问题拖延发放证书比如技术质量、试运行甚至是清理等。


  CCC是一项由政府相关人士进行的评估,确保建筑物符合其原始规划,安全建造并且适合小业主居住后而颁发的证书,涉及到政府相关的各个部门。因为 CCC的获得涉及到政府的各个部门,所以大多数是由建筑师、业主、现场专业工程师牵头去提交资料,也正是因为这样,业主和工程师为了规避自身风险才出现了拖延承包商CPC的情况。而当业主和工程师取得CCC后,他们则会将CPC推至CCC的前的某一个时间点,这也是承包商在项目实施过程中的一个巨大风险点,我们在实施过程中应该重点追踪和把控。


  二、QLASSIC(建筑质量评估系统)


  本着对工程负责的态度,项目参与各方除关注开发成本和项目工期之外,施工质量也是业主和承包商关注的一个方面,然而施工质量很难量化,所以在合同内当地业主会明确要求第三方进行一个质量标准评定,即达到QLASSIC质量评估的具体分值。

  

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  建筑质量评估系统(QLASSIC)是基于建筑行业标准( CIS7:2006)测量和评估建筑施工工艺质量的系统,评估一般情况由业主提出申请并发生在CPC之后VP(Vacant Possession,空置房屋合法占有)移交小业主之前,目的是通过评分系统相对客观地比较工程项目之间的工艺质量,但仍然是由相关人员(工业发展局CIDB与公共和私人利益相关者组成的团队)到施工现场对材料、施工工艺、施工质量进行检测,因此主观的影响也是很大的,这也是业主和承包商可以重点把控的点。


  QLASSIC的评估是在开发项目完成阶段进行的,评估范围针对多个方面,包括结构工程、建筑工程、机电( M&E)工程以及室外工程,评估将确定在建筑物中发现的缺陷的程度,包括空鼓、裂缝和损坏、不平整、使用功能以及检查员自己的视觉判断和工具检测。Q LASSIC会按照要求随机抽取样板进行评估,坚持“一次成型”的原则,即评估后返修的建筑工程将不会被重新评估,以确保承包商和开发商在第一时间和第一次都把事情做好,这也就要求我们提高质量意识,完善质量管理机制,切实做好质量的前期策划和过程控制;否则在最后评估时才发现因不能取得足够的分数以满足合同要求,那么承包商则需要为之付出相应的质量罚款,同时由于分包商已经交付撤场,可能会出现巨大的风险。


  当然,对于拿到CPC后的质量评估和下一步的交房工作而言,业主、顾问、承包商之间的关系已经发生了微妙的变化,逐渐转变为利益共同体。


  三、DNF(DEFECT NOTIFICATION FORM)质量缺陷通知书和CMGD(CE RTIFICATE OF MAKING GOOD DEFECTS)缺陷整改完成证书


  当房屋获得政府颁发的CCC证书之后,接下来面对的就是房屋移交小业主,承包商本着对项目工程质量负责和对契约精神的维护,会继续留下一部分工人在项目现场进行工作收尾和维护,对小业主提出的缺陷进行整改维修,在这个过程中开发商为了维护自身的品牌和口碑会尽可能地要求承包商在最短时间内完成小业主的一切投诉。然而作为承包商,我们首先应该做的是需要区分是否为质量缺陷;其次是合理地安排人材机各方面资源进行维修整改;最后是在过程中区分是否是由于小业主或者其他第三方过失造成的质量问题,进行记录和风险转移;对于普通的保修责任而言,是以时间节点来界定的它的终止而不是维修数量,这也是我们承包商在后期维保过程中需要把控的点。但对于使用功能和大型机械设备故障而言,承包商则需要尽快地响应以减少双方可能会出现的损失。


  CMGD证书是由工程师在开发商、小业主对缺陷责任期届满后,对承包商的缺陷修复感到满意后颁发的,对于缺陷责任期不同的开发商可能会有所不同,笔者所经历的缺陷责任期为27个月,即从CPC证书时间推后27个月,承包商在收到CMGD时会从开发商处回收保修金的最后一部分,即第2个2.5%。


  四、CIPPA(Construction Industry Payment and Adjudication Act 2012)《建筑行业付款与审裁法令》


  海外工程项目环境复杂,影响因素较多,在过程中难免与开发商及分包产生经济纠纷,而且由于地区保护主义等原因,承包商的权益得不到有效保障,因此当我们遇到一些权益被侵害的情况,会向亚洲国际仲裁中心申请启动 CIPPA程序。这种裁决程序是一种不同于仲裁和法院诉讼的裁决程序,也已经成为了马来西亚建筑行业应用最为广泛的争议解决方式。这其中对承包商而言最重要的一点就是可以保证在项目未完工的情况下,开发商不得扣除任何因质量、工期而造成的重大罚款,有效保证项目的正常完工。


  另外, CIPAA法令明确禁止 “条件性付款”即国内常用的背靠背支付条款,承包商需要格外小心业主在项目实施过程中不能支付或资金链出现断裂的情况,承包商一方面需启动自身对开发商的CIPAA程序,另一方面将面临来自众多的分包商和供应商同时提起的CIPAA程序,尤其是业主及顾问的指定分包商,承包商应该格外小心,否则将面临巨大的资金压力。


  建议


  由于马来西亚政局及疫情的影响,各行各业的压力更加巨大,尤其是承包商压力较大的形势愈加严峻。因此,笔者基于所参与的几个项目提出以下四点建议。


  首先,在项目承揽前,应对业主的资信情况做充分地尽职调查,尽量避免私人小型业主的项目,寻求实力较强的开发商建立长久合作关系。提前做好项目的现金流策划,从而避免不必要的法律纠纷和损失。


  其次,在项目实施过程中,应该充分做好质量策划和过程中的控制,精益求精,始终坚持质量第一,以质量求生存、发展、效益,避免过程中 “头痛医头脚痛医脚”、质量管理人员变成救火队员的情况,要做好质量管理团队的传帮带。


  再次,在政治及投资环境大背景之下,因交房程序及流程涉及各专业工程师和开发商等多方面,因角色地位问题,承包商应该重点根据涉及的21条专业交房内容做好记录及追踪,保全自身的合法权益。


  最后,我们需要尽可能地完美履约做好后期的维保工作,擦亮中国品牌;同时保证合法利益不受侵犯,合理地启动CIPPA和仲裁程序以维护自身合法权益。


  (作者单位:上海中建海外发展有限公司)

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