公募REITs上市表现与展望

2021年12月12日作者:张继强 文晨昕华泰固收强债论坛

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  我国首批公募REITs上市以来,在二级价格和可分配金额累积方面表现较出色,部分项目二级收益率超25%,且有提前分红。三季报显示首批公募REITs经营稳中向好,EBITDA利润率普遍在60%以上。但目前价格偏离估值较多,警惕“首批炒作”的风险,长期价格可能随项目表现走向分化。近期新增公募REITs发行,赚钱效应及较优质的底层资产吸引大量投资者参与,建信中关村REITs、华夏越秀高速REITs平均认购倍数超50倍。此外,还有两个项目等待审核后推出,上市公司也有不少项目计划上报,未来有望进一步扩容。投资者可精选项目,挖掘公募REITs投资机会。


  第一批公募REITs收益突出,部分项目已偏离估值较多


  2021年5月17日,证监会核准首批9只公募REITs,6月21日首批正式上市交易。目前来看,无论是二级价格表现还是可分配金额累积方面,首批公募REITs表现都较好。截止12月03日,首批上市公募REITs9只产品全部实现正收益,平均涨幅19.48%,其中5只产品涨幅超过20%。但部分项目价格偏离估值较多,警惕“首批炒作”带来的风险,持续关注项目运营效益。中航首钢绿能、中金普洛斯、博时蛇口三只公募REITs已提前分红,有利于投资人提前兑现部分收益。首批公募REITs三季度可分配金额/募集资金均超过1%,特许经营权类累积可分配金额/募集资金比例均超过3%。


  首批公募REITs经营稳中向好,三季报显示EBITDA利润率较高


  首批九只公募REITs 2021三季报出炉,剔除折旧摊销来看,整体业绩表现较为出色,EBITDA利润率普遍在60%以上。由于疫情好转,高速公路通行量上行,广河、沪杭甬REITs项目业绩突出,通行费同比增长均超过10%。环保类项目首创水务、中航绿能污水处理、垃圾处理业务稳中向好。非特许经营类公募REITs受折旧摊销影响较大,特别是华安张江、中金普洛斯REITs,折旧摊销/收入比例分别高达102%及74%,受此影响张江REITs三季报净利润为负。三季度末东吴苏州、博时蛇口、华安张江等底层产业园出租率大多在85%以上;中金普洛斯、红土盐田港出租率在95%以上。


  近期新增公募REITs资质较优,市场热情高涨,认购火爆


  近期上报公募REITs包括国泰君安临港东久智能制造产业园REITs、建信中关村产业园REITs两只产业园类项目,华夏中国交建高速公路REITs和华夏越秀高速公路REITs两只高速类项目。建信中关村产业园REITs、华夏越秀高速公路REITs于11月29日配售结束,两只项目有效认购倍数分别为56.35及44.19倍,其余项目仍在受理中。此次公募REITs认购热情高主要是此轮公募REITs的质量也较优,项目处于良好的运营状态,具有较强的竞争力和长期的增长潜力;且首批公募REITs收益出色吸引了更多投资人关注,近期银保监会发文明确了保险资金可以参与投资带来新增资金。


  持续关注我国公募REITs扩容带来的投资机会


  公募REITs作为高派息、风险收益适中的投资产品,丰富了投资人配置选择。在我国基础资产存量丰富、高收益资产逐渐稀缺的背景下,公募REITs产品将大有可为。除了在审的两只公募REITs外,根据上市公司的公告,还有金风科技等基础设施公募REITs正在申报,建议持续关注我国公募REITs扩容带来的投资机会。公募REITs投资核心是关注底层项目的资质,建议综合项目特征、估值定价等筛选投资标的。优选估值谨慎、管理人经验丰富、潜在扩募项目资质较好,盈利现金流稳定的收益类、成长性较好的产业园类项目公募REITs进行投资。


  风险提示:公募REITs运营风险,价格变动风险、数据统计估算偏差。

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